Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS)

Tout logement conforme au décret de décence et ayant une étiquette énergétique D ou E minimum.

Oui c’est possible et Logiah a déjà cette expérience.

Le logement ne peut être pas loué ou occupé à quelque titre que ce soit à :

• un membre du foyer fiscal du signataire de la convention ;
• un ascendant ou un descendant du signataire de la convention ;
• l’un des associés de la société signataire de la convention ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé

Le bénéfice de la déduction spécifique est subordonné à l’engagement du contribuable de donner le logement en location nue à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants, pendant toute la durée de la convention.

• ascendant : parents, grands-parents et arrière-grands-parents d’une personne  (ascendants directs) et oncles et tantes (ascendants collatéraux)
• descendant : personne qui descend directement d’une autre, soit au 1er degré (enfant), soit à un degré plus éloigné (petit-enfant, arrière-petit-enfant).

Les neveux/nièces, les frères/sœurs, les cousins/cousines, les belles-filles/beaux-fils ne rentrent pas dans cette restriction.

Les montants alloués dans le cadre de MaPrimeRénov sont effectivement intégrés aux revenus bruts globaux servant de base de calcul à la réduction d’impôt.

L’assiette de la réduction d’impôt est constituée du montant des revenus bruts du logement (article 29 du CGI). Elle comprend le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris les éventuelles recettes accessoires (ex : les indemnités d’assurance ou Visale, les dépenses engagées par le locataire, imputables au propriétaire, les aides octroyées par l’Etat et/ou les collectivités dans le cadre de l’offre conventionnée : MaPrimeRénov, aides aux travaux de l’Anah).
Il n’est en revanche pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant.

La réduction d'impôt s'applique à compter de la date de prise d'effet de la convention, sans pouvoir être antérieure au 1er janvier 2022 et pendant toute la durée de la convention. La réduction d'impôt est imputée sur l'impôt dû au titre des revenus de chacune des années de cette période d’application (CGI : art. 199 tricies, VII).

La prise d'effet de la convention intervient à compter de la prise d'effet du premier bail conclu pour son application. Ce premier bail s’entend comme le premier contrat de bail conclu par le propriétaire ou comme le renouvellement de bail conclu par le propriétaire au sens de la loi du 6 juillet 1989.  La prise d'effet du bail intervient au plus tôt dans les deux mois qui précèdent la date d'enregistrement de la demande de conventionnement.

Par dérogation, pour les baux qui ont pris effet entre le 1er janvier 2022 et le 28 février 2022, la demande de conventionnement pouvait être déposée jusqu’au 30 avril 2022.

Comme avec « Louer abordable » (CGI : art. 31,I,1°,o ,6), lorsque, à l'échéance de la convention, le contrat de location du logement concerné est en cours de validité, l’avantage fiscal est maintenu jusqu'à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location, tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer, sont remplies (CGI : art. 199 tricies, VI).

En cas de non-respect d'une des conditions relatives au Loc’Avantages, ou en cas de cession du logement ou des parts sociales, la réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de la condition ou de l'année de la cession. Toutefois, aucune reprise n'est effectuée si la rupture de la condition ou si la cession survient à la suite (CGI : art. 199 tricies, VIII) :

• de l'invalidité ayant pour conséquence une incapacité absolue d'exercer une profession quelconque (CSC : L. 341-4) ;
• de l’invalidité ayant pour conséquence une incapacité absolue d'exercer une profession et rendant obligatoire le recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie (CSC : L. 341-4) ;

• du licenciement ou du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.

Le bénéfice du micro-foncier n'est pas possible pour les logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la réduction d'impôt.

Lors d'un bail en cours, la revalorisation du loyer pratique est possible à la date d'anniversaire du bail (si mentionné au sein du bail) en application de l'article 17-1 de la loi 462 du 6 juillet 1989. Il s'agit d'appliquer le dernier indice -IRL) à la date d'anniversaire de la signature du bail. Pendant toute la durée de la convention, ce montant de doit pas dépasser le mont du loyer plafond maximal autorisé.

Non, le logement doit être loué nu.

Une possibilité est cependant ouverte en cas d’Intermédiation Locative (IML) dans le cadre de la location /sous location : le logement doit être loué nu à l'organisme agréé, mais l'organisme peut louer un logement meublé au ménage sous locataire. La sous-location peut donc être consentie meublée.

Lorsque le logement est occupé, si le bail a moins de deux mois par rapport à la date de dépôt du dossier, il n'est pas nécessaire d'avoir un renouvellement de bail (article D 321-24 du CCH) .

Si le bail a plus de deux mois par rapport la date de dépôt du dossier, le bailleur a l'obligation de proposer un nouveau bail.
Le propriétaire pourra proposer un renouvellement anticipé de bail à son locataire, avec accord exprès du locataire. Le locataire a 6 mois pour examiner la proposition et peut l’accepter ou la refuser (cf article L.353-7 du CCH).
Possibilité pour les cas de Convention Avec Travaux : quel que soit le niveau de loyer : Loc1, Loc2 ou Loc3 (voir l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989).
Possibilité pour les cas de Convention Sans Travaux : uniquement en loyer social et très social : Loc2 ou Loc3. Cette possibilité n’est donc pas ouverte pour le Loc1.

Il y a deux cas :

• Le terme du bail est postérieur au terme de la convention (le bail en cours se termine après la fin de la convention)

6 mois avant le terme du bail, le bailleur pourra adresser au locataire une proposition de renouvellement de contrat, avec augmentation de loyer si le loyer pratiqué est manifestement sous-évalué comparativement aux loyer constatés dans le voisinage pour des logement comparables (c’est-à-dire dans les conditions de droit commun de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ce nouveau loyer pourra donc être supérieur au loyer plafond de la convention.

• Le terme du bail est identique à celui de la convention (le bail en cours se termine à la même date que la convention)

En principe, les règles du conventionnement empêchent l’application de l’article 17-2 (de la loi du 6.7.89) pendant la durée de la convention. Mais dans la mesure où l’augmentation de loyer prendra effet au terme de la convention, on peut admettre l’application de l’article 17-2. Il est donc possible pour le bailleur de proposer une réévaluation du loyer pendant le cours de la convention (6 mois avant le terme du bail en cours). La validité de la proposition ne pourra être contestée au seul motif qu’elle a été délivrée à un moment où la convention était encore en cours.

En métropole, lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE : DPE : Diagnostic de performance énergétique), il est interdit d'en réviser le loyer.

Dans les zones tendues  soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers, en cas de première relocation consécutive au terme de la convention Anah, la fixation du loyer est libre. Pour l’application de cette liberté de fixation de loyer, le logement ne doit pas faire l’objet d’une interdiction d’augmentation du loyer, liée à une étiquette du Diagnostic de performance énergétique F (très peu performants) ou G (extrêmement peu performants).

Les nouvelles conventions Anah (avec ou sans travaux) sont dorénavant toutes conclues pour une durée de 6 ans dans le cadre du dispositif Loc'Avantages. Les collectivités peuvent continuer de conditionner leurs aides financières aux travaux à une durée de location à loyer maîtrisé plus longue que la durée du conventionnement de l’Anah de 6 ans, en demandant une prorogation de la convention (par période triennale).

Pour les demandes déposées avant le 21 mars 2022 (notamment les CAT dont la demande de solde arrive après cette date) la durée reste de 9 ans.
Les logements conventionnés avec l’Anah sont-ils exemptés de l’obligation d’un permis de louer ?
En effet, les logements conventionnés avec l’APL ne sont pas concernés par cette obligation éventuelle. Cette exemption viserait uniquement les logements conventionnés social ou très social.

Oui, les logements conventionnés avec l’Anah car conventionnés à l’APL sont exemptés de cette obligation : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34210 (attention le lien hypertexte n’a pas fonctionné sur le site)

Les taux de réduction d’impôt sont uniformes sur l’ensemble du territoire. Ces taux sont fixés à (CGI : art. 199 tricies, IV) :

• 15 % des revenus bruts d’un logement affecté à la location intermédiaire (Loc1)
• 35 % des revenus bruts d’un logement affecté à la location sociale.(Loc2)

Exemple : pour un logement avec un loyer mensuel de 606 € (niveau de loyer loc 1), si le logement est loué sur 12 mois, la réduction d'impôt est égale à : (606 x 12) x 0.15 = 1 090,08, soit 1 091 €. La réduction d'impôt est de de 1 091€.

Comme avec le dispositif « Louer abordable », l’avantage est renforcé en cas d’IML. Les taux de réduction d’impôts sont portés à :

• 20 % des revenus bruts d’un logement affecté à la location intermédiaire (Loc1);
• 40 % des revenus bruts d’un logement affecté à la location sociale (Loc2);
• 65 % des revenus bruts d’un logement affecté à la location très sociale. (Loc3).

Ainsi, si le bailleur opte pour une location en IML, le taux de réduction d’impôt est augmenté de 5 points par rapport à celui applicable en location directe. La réduction d’impôt est de plus particulièrement avantageuse lorsque les loyers pratiqués sont au niveau 3, seulement proposé dans le cadre de l’intermédiation locative.

Le bénéfice du micro-foncier n'est pas possible pour les logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la réduction d'impôt.

Pour les bailleurs, les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles des revenus fonciers (comme par exemple travaux d’amélioration, frais de gestion, parfois intérêts d’emprunts pour travaux, assurances impayés de loyers…) sont comprises dans le revenu foncier brut du bailleur l’année de leur encaissement. Parallèlement, les dépenses payées à l’aide de ces subventions et indemnités sont déductibles en totalité, l’année de leur paiement.

Les subventions et indemnités perçues par le bailleur pour financer des charges non déductibles (cela est le cas notamment pour les logements neufs ou assimilés c’est à dire ceux dont l’ampleur des travaux de grosse réhabilitation conduit à une remise à neuf presque totale du logement ou pour les transformation d’usage) ne sont pas imposables au titre des revenus fonciers. Il en est ainsi notamment lorsque les dépenses de travaux ne sont pas déductibles en tant que telles parce qu’elles ouvrent droit au Borloo neuf.

L’intermédiation locative correspond à deux formes de mobilisation du parc privé à des fins sociales : le mandat de gestion et la location / sous-location avec l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative. Il s’agit à la fois de faciliter le logement de ménages pouvant présenter des difficultés et d’inciter les bailleurs à mettre en location leur logement, y compris à des ménages pouvant présenter des difficultés.

Le mandat de gestion :   Le propriétaire fait appel à un tiers social qui assure une gestion locative "adaptée". Il s'agit d'agence immobilière à vocation sociale : AIVS (réseau FAPIL), AIS (Soliha). L’occupant est locataire du logement et dispose d’un bail d’une durée minimale de trois ans, régi par la loi de 1989, conclu directement avec le propriétaire.

La sous-location : Un tiers social est locataire du logement et assure le paiement du loyer au propriétaire. Ce tiers social sous loue alors le logement à un ménage.

Les pièces nécessaires à l'instruction de la demande dépendra des modalités de gestion : mandat de gestion ou location / sous-location.

Cas 1 : La location en vue de la sous-location : l’organisme agréé loue le logement en vue de sa sous-location (ou de l’hébergement) à un ménage en difficulté. Le bail est conclu directement avec l’organisme qui se charge de la gestion de la sous location.

Le bailleur doit fournir le bail qu’il donne à l’association sur lequel sera mentionné le loyer pratiqué.  Ce montant de loyer doit respecter les plafonds de loyer dans le cadre du conventionnement. C’est l’organisme ou l’association qui est garant du respect des conditions de location.  Il n'est pas nécessaire de vérifier le bail de sous-location, ni les ressources de l'occupant.

Une attention particulière sera portée dans le cas d'un nouveau organisme d’intermédiation locative sur le territoire.  Il convient de demander les premiers baux de sous-location et les ressources des 1er sous-locataires  afin de rappeler qu’il existe des exigences dans ce domaine et pour s’assurer au départ que le système a bien été compris par l’organisme. Dans le cas de l’impossibilité de fournir les ressources,  un courrier de l’organisme qui explique succinctement le fait que les ressources de la personne logée ne peuvent être produites à l’entrée du logement suffit (même si le bailleur devra récupérer le justificatif dès que possible en cas de contrôle des services fiscaux). Si vous avez en votre possession les baux, il faut vérifier que le loyer de la COT (convention d’occupation temporaire) ne dépasse pas le montant du loyer fixé par la convention. Si le loyer de la COT est supérieur au bail principal mais reste en dessous du plafond de la convention, cela est accepté car on considère que l’organisme d’inter-médiation « s’auto-assure » contre un risque lié à la gestion intermédiée.

Cas 2 : Le mandat de gestion : un organisme agréé (ie : agence immobilière à vocation sociale – AIVS) prend en mandat de gestion un logement et assure une gestion locative adaptée. Le bail est conclu directement entre le propriétaire et le locataire, mais la gestion locative et en particulier la relation avec le locataire est assurée par l’organisme.

Dans ce cas, il faut d'une part, vérifier le bail de  location et notamment le respect du plafond de loyer et d'autre part vérifier les ressources de l'occupant. Par ailleurs, une copie du mandat de gestion doit être fournie.

Dans les deux cas il faut que l’organisme soit agréé pour le logement des personnes en difficulté.

Un bailleur peut tout à fait avoir recours à l’intermédiation locative auprès d’un organisme pour une convention en cours de validité, dans la mesure où un changement de locataire via la sous location dans le cadre de l’intermédiation ne constitue pas une rupture des engagements.

La notion de bail "glissant" concerne le cas où un contrat de bail signé avec une association est transmis au sous-locataire. Le bail est alors conclu directement entre le bailleur et l'occupant, mettant fin aux contrats de location et sous-location.

Deux situations peuvent alors se présenter pour le bailleur :

1) Si l’organisme agréé qui a assuré initialement la location/sous-location continue d’assurer la gestion locative à vocation sociale du logement (ou un autre organisme d’IML) autrement dit qu’il continue à suivre le ménage, alors il n'y a pas de remise en cause de l'avantage fiscal et/ou de la PIL, les conditions de l'IML étant respectées.

2) Si l’organisme agréé se désengage complètement et que le bailleur gère son logement personnellement ou le donne en gestion à une agence immobilière classique ou un administrateur de biens, les conditions relatives à l'IML ne sont plus respectées. Ce changement de situation induit :

- une remise en cause du niveau de l'avantage fiscal sur la durée restant à courir. 

- une remise en cause du bénéfice de la PIL, si ce changement intervient au cours de la période de trois des engagements de la PIL.

Le service instructeur pourra informer les services fiscaux de ce changement de situation.